똑같은 집을 팔았는데 왜 세금 차이가 수천만 원이나 나는 걸까?

10년 만에 부동산 세금 정책이 완전히 달라지는 2018년 4월, 부동산 투자자들은 지금 집을 사야 할지 팔아야 할지 또 판다면 어떻게 팔아야 할지 고민스럽다. 이제는 보유한 주택 수, 매매 시기, 매매 지역 등에 따른 입장과 전략에 따라 같은 집을 팔아도 천차만별의 세금을 낼 수 있기 때문이다. 이제 세금이 투자 수익률을 결정하는 시대다.

이 책은 부동산 전문 세무사가 8.2 부동산 대책 이후 달라진 부동산 세금 정책에 대해 정확히 알려주고, 집을 살 계획이 있는 사람과 이미 가지고 있는 사람이 어떻게 대책에 대비해야 할지, 투자 수익률을 높이려면 어떤 절세 전략을 취해야 할지 알려준다. 부동산 세금에 관심이 있는 사람이라면 누구나 읽어야 할 부동산 절세 입문서이기도 하다. 세법과 부동산 정책이 바뀌어도 세금을 적게 낼 방법은 분명히 있다. 초보 투자자부터 임대사업자까지 세금 폭탄을 피하는 가장 쉽고 확실한 방법에 대해 알아보자.

성균관대 경제학과를 졸업하고 국세청을 거쳐 현재 KEB하나은행 상속증여센터에서 세무전문위원으로 재직 중이다. 국세청에서는 납세자들과 상담하면서, 은행에서는 직원과 고객을 대상으로 강의하면서 많은 이들이 세금에 대해 어렵고 지루하게 느낀다는 것을 알았다. 그래서인지 부동산 투자 공부에는 열심이지만 세금 공부에는 너무나 관심이 없다.

사실 부자들은 부동산 투자를 할 때 자신이 거래하는 세무사와 은행의 세무 전문가에게 복수로 확인받으며 의사결정을 하기 때문에 최소한의 세금만 낸다. 오히려 집 한 채가 재산의 전부이거나 평생 모은 돈으로 이제 막 자산을 늘리기 위해 투자를 시작하는 이들이 생각지 못한 세금 폭탄을 맞곤 한다.

이 책은 단순하지만 치명적인 실수로 엄청난 세금을 내지 않기 위해 알아야 할 부동산 세금의 기초 지식과 절세 전략을 다뤘다. 또 실제 상담을 통해 초보 투자자부터 다주택자까지 부동산 세금에 대해 궁금해하는 내용들도 함께 담았다. 부동산 세금, 팔 때 생각하면 이미 늦다. 몰랐다고 면제받을 수 있는 것도 아니다. 앞으로는 세금이 투자 수익률을 결정하는 만큼 이 책을 통해 많은 이들이 세금 공부에도 관심을 가질 수 있다면 좋겠다.

프롤로그. 아는 만큼 돈 버는 부동산 세금

CHAPTER 1. 부동산 투자 수익률, 세금이 결정한다
부동산 세금, 팔 때 생각하면 이미 늦다
앞으로 완전히 달라지는 부동산 세금 정책
1세대 1주택 비과세에 거주 요건 2년이 추가됐다
자금 조달 계획을 세워야 한다
다주택자 장기 보유에 따른 세금 절감 효과가 사라진다
주택 수에 따라 적용되는 세율이 다르다
세금 공부가 투자 공부만큼 중요하다
같은 아파트를 같은 가격에 팔았는데 수익이 다르다고?
한눈에 살펴보는 양도소득세 차이
세금을 내지 않을 수 있을까?
다운계약서를 작성해도 괜찮을까?
오피스텔 전입신고를 하지 않아도 괜찮을까?
갈수록 탈세가 어려워지는 이유
부동산을 팔기 전에 세금 플랜부터 세워라
어떤 세금 전문가와 상의해야 할까?
[TIP] 가장 만나기 쉬운 전문가, 국세청

CHAPTER 2. 부동산 세금 이렇게 쉬웠어?
부동산의 생로병사와 함께하는 세금
생(生): 취득세
로(勞): 종합소득세
병(竝): 재산세, 종합부동산세
사(謝): 양도소득세, 증여세
[TIP] 상가임대 VS 주택임대
부동산 세금의 과세 원리
누진세율과 단일세율
종합과세, 분리과세, 분류과세
금융소득 종합과세란?
절세 혜택이 가장 큰 부동산의 종류는?
처음부터 세금을 내지 않는 ‘비과세’와 세금을 깎아주는 ‘감면’
세제 감면 혜택을 발표할 때가 부동산 투자의 적기다
매출에 따라 달라지는 소득세 신고 방법
매출이 적은 사업자를 위한 추계신고
월 매출 400만 원 이상이라면 장부신고 법인사업자는 정말 세금을 적게 내나?
상업용부동산 투자자라면 꼭 알아야 할 부가가치세
부가가치세란?
부가가치세가 부과되는 부동산의 종류는?
오피스텔을 샀는데 부가가치세를 내본 적이 없다고?
간이과세자와 일반과세자, 누가 더 유리할까?

CHAPTER 3. 양도소득세 완전 정복
수익률에 가장 큰 영향을 미치는 양도소득세
양도소득세는 부동산 시장의 흐름을 반영한다
양도소득세는 어떻게 계산되나?
양도소득세의 과세 대상
양도소득세의 기본 개념 이해하기
[TIP] 비사업용 토지란?
양도소득세를 적게 내기 위해 공제받아야 할 필요경비
취득할 때 공제받을 수 있는 항목
보유할 때 공제받을 수 있는 항목
양도할 때 공제받을 수 있는 항목
적격증빙을 반드시 보관하라
나눌수록 줄어드는 양도소득세
공동명의를 활용하라
배우자에게 증여하라
잔금일을 조절하라
이익이 난 부동산과 손해 본 부동산을 합산하라

CHAPTER 4. 주택 수별 절세 전략
1주택자를 위한 절세 전략
거주자만 비과세 혜택을 받을 수 있다
세대의 범위를 정확히 알아야 한다
세대분리를 한다고 비과세 혜택을 받는 것은 아니다
보유 기간과 거주 기간을 정확히 계산하라
고가주택도 비과세 혜택을 받을 수 있다
주택 부수 토지의 비과세 조건
[TIP] 주택 수에 포함되는 주택의 종류
2주택자를 위한 절세 전략
이사로 인한 일시적 2주택일 때
동거봉양 또는 혼인으로 인한 2주택일 때
상속받은 주택이 있을 때
일시적 3주택일 때
양도소득세 중과에서 제외되는 집이 있다고?
3주택자의 주택 중 중과에서 제외되는 주택
2주택자의 주택 중 중과에서 제외되는 주택
재건축·재개발 아파트의 양도소득세
재건축의 절차
재개발과 재건축의 차이
세금에 있어 가장 중요한 시기 ‘관리처분계획인가일’
주택과 입주권의 차이
1주택자가 조합원입주권을 취득했을 때
1주택자가 재건축 때문에 대체주택을 취득했을 때
청산금을 받아도 양도소득세를 낸다
재건축·재개발 아파트의 양도소득세 계산 방법
[TIP] 투자 수익률을 떨어뜨리는 재건축초과이익환수제

CHAPTER 5. 주택임대사업자를 위한 절세 전략
주택임대사업자가 늘어나는 이유
주택임대사업자의 종류
취득할 때의 혜택
보유할 때의 혜택
알짜 혜택은 양도 단계에 있다
거주주택에 대한 양도소득세 비과세 혜택
임대주택에 대한 장기보유특별공제 추가 적용
준공공임대주택의 양도소득세 100% 감면
장기보유특별공제 추가 적용과 양도소득세 감면의 중복 적용 배제
주택임대사업자의 단점
주택임대사업자와 건강보험료
직장가입자인 경우
지역가입자인 경우
피부양자인 경우
언제 건강보험료를 부과받나?

CHAPTER 6. 주택임대사업자라면 꼭 알아야 할 오해와 진실
주택임대사업자로 등록하지 않아도 임대소득은 노출된다
임대주택 종류는 몇 개일까?
임대주택은 주택 수에 포함될까?
임대료를 올릴 때 상한선이 있다
최초임대료는 어떻게 정할까?
임대료 인상 제한을 지키지 못한다면?
고가주택 갭투자자의 탈출구
양도소득세 비과세 혜택을 반복해서 받을 수 있을까?
재개발·재건축을 앞둔 주택도 임대주택으로 등록할 수 있을까?
임대 기간은 어떻게 따져야 할까?
입주권으로 전환돼도 비과세받을 수 있을까?
신축주택이 6억 원을 초과해도 비과세받을 수 있을까?
기존주택과 신축주택 중 임대료 인상의 기준은?

CHAPTER 7. 일찍 준비할수록 절세 효과가 큰 증여와 상속
세금, 끝날 때까지 끝난 게 아니다
상속 VS 증여
[TIP] 상속에 대한 기본 상식
사전 증여를 해야 하는 이유
20억 자산가의 상속세
스마트하게 증여하는 법
빠를수록 좋다
나눠서 주자
우량 자산을 주자
증여가 독이 되는 경우도 있다고?
대출을 끼고 증여하면 세금이 적게 나온다?
손자 증여가 늘어나는 이유
꼬마빌딩을 통한 절세의 비밀
부동산 평가의 원칙
부동산 시가의 범위
꼬마빌딩을 이용한 절세 방법 자금 출처 조사란?
자금 출처 조사의 대상
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